隣の家との境界があいまいな土地は売れる？売却前に確認したいポイントと安全な進め方

境界があいまいな土地は売却で何が問題？

まず、境界線が不明確なまま売却を進めると、土地の面積や形状について後から争いが生じるおそれがあります。
隣地との筆界がはっきりしない土地は、売買代金を確定しにくく、将来の境界紛争にも発展しやすいとされています。
また、筆界未定地となっている場合は、境界を解消するために測量や地積更正登記など多くの手続と費用が必要になることが多いです。
このように、境界があいまいな状態は、売主と買主双方にとって大きなリスクにつながりやすいといえます。

次に、境界があいまいな土地は、買主側から見ると「どこまでが自分の敷地になるのか」が分からず、不安が大きくなります。
面積が明確でないと、将来の建て替え時に建ぺい率や容積率を計算できず、計画どおりの建物が建てられない可能性も懸念されます。
さらに、担保評価の段階で金融機関が慎重になり、融資が受けにくくなったり、評価額が低く見積もられたりする場合があります。
その結果、買主が購入を見送る、価格交渉が厳しくなる、売却期間が長期化するなど、売主にとって不利な影響が生じやすくなります。

現在の不動産取引では、境界の位置を明確にして引き渡すことが重要な前提とされています。
特に宅地建物取引業者が売主となる土地取引では、宅地建物取引業法上、隣接地との境界を明示する義務が課されており、一般の売主同士の取引でも契約で境界明示を求めるのが実務となっています。
そのため、売主は境界標や図面などを用意し、できる限り境界を特定したうえで買主に説明する責任を負うと考えられています。
境界明示を怠ると、後日紛争になった際に契約不適合責任などを問われる可能性もあるため、売却前から丁寧な準備が求められます。

隣の家との境界を確認・確定する基本ステップ

まず押さえておきたいのは、公法上の境界である「筆界」と、実際に所有権が及ぶ「所有権界」は必ずしも一致しないことです。
筆界は、不動産登記法に基づき登記された土地の区画を示す線であり、法務局備付けの地図や公図、地積測量図などで確認できます。
一方、所有権界は、売買や相続、時効取得などの法律関係によって変動し得るため、現況の塀や建物配置と照らし合わせて整理する必要があります。
この違いを理解したうえで、まずは法務局で取得できる図面類から自分の土地の形状と面積、隣地との位置関係を客観的に確認することが、境界整理の第一歩になります。

次に、図面上の境界と現地の状況を丁寧に比較していきます。
境界標（鋲や金属標、コンクリート杭など）がある場合は、その位置が地積測量図や公図の境界点と概ね一致しているか、距離や角度を含めて確認します。
また、ブロック塀やフェンス、生け垣などが敷地境界として利用されていても、それらが必ずしも筆界どおりに設置されているとは限らない点に注意が必要です。
横浜地方法務局も、土地売却にあたっては隣地所有者立会いのもとで境界確認を行い、勝手な杭の設置は避けるよう呼び掛けており、現地確認の際は独断で境界標を動かさないことが重要です。

それでも境界があいまいな場合には、いくつかの制度や手続を組み合わせて解決を図ります。
実務上は、土地家屋調査士等による測量と隣地所有者立会いの境界確認を行い、その結果を境界確認書として書面化する方法がよく用いられます。
なお、登記記録上の筆界の位置が不明確であったり、隣地所有者との認識が対立している場合には、法務局の筆界特定制度を利用し、筆界特定登記官が筆界調査委員の意見を踏まえて筆界の位置を特定することも可能です。
それでもなお合意に至らないときは、境界に関する調停や訴訟など裁判所の手続を通じて最終的な解決を図る流れになります。

境界問題がある土地の不動産売却の進め方

境界があいまいな土地を売却するときは、まず現在の利用状況を整理することが大切です。
具体的には、敷地と道路や隣地との境界付近にある塀やブロック、樹木、設備などが越境していないかを丁寧に確認します。
さらに、登記簿や図面に記載された地積と現況の面積や形状に大きな差がないかを確認し、疑問点を洗い出しておくと、その後の測量や境界協議がスムーズに進みやすくなります。

国土交通省の資料では、敷地境界が確定していなければ正確な売却額を把握できないため、境界の確認が重要とされています。
一方で、境界確定や隣地所有者との協議には時間を要する場合があり、売却時期との調整が課題になることがあります。
そのため、いつまでに売却したいのかという希望時期と、測量や境界確認に見込まれる期間を踏まえ、売出し開始の時期や契約条件を事前に検討しておくことが重要です。
たとえば、境界協議完了を引渡しの条件とするかどうかなどを、早めに方針として整理しておくと安心です。

横浜地方法務局などの情報によると、土地の売却にあたり隣地との境界が確定していることが望ましい一方、境界未確定のままでも売却自体は行われる場合があります。
ただし、その場合は登記上の面積と実測面積との差異が生じ得ることや、越境の有無が明らかでないことなどを、契約前に買主に十分説明することが求められます。
反対に、隣地との境界紛争がある場合や、越境物の移設が必要となる可能性が高い場合などは、先に測量や境界協議を進めて整理してから売却した方が、契約後のトラブルを未然に防ぎやすくなります。
このように、境界の状況に応じて「売却を先に進めるか」「境界整理を優先するか」を見極めることが重要です。

境界トラブルを防ぎながら安全に売却するための実務ポイント

土地を売却する前に境界を確認し、登記情報を整えておくことは、将来の相続や空き家化を見据えた重要な備えになります。
国土交通省は、空き家や所有者不明土地が増加していることを受け、早期の対策や相談体制の整備を進めており、管理不全の状態になる前の対応が重視されています。
早い段階で測量や境界確認を行っておけば、いざ売却や相続が必要になった際にも手続が円滑に進み、価格の面でも不利になりにくくなります。
特に長期間利用状況が変わっていない土地ほど、境界標の紛失や所有者の連絡がつかなくなるおそれがあるため、時間的な余裕があるうちに準備しておくことが大切です。

隣地所有者との境界に関する協議を円滑に進めるためには、事前の説明と記録の残し方が重要です。
法務局が案内する筆界特定制度など、公的な手続では経緯を記載した申請書類や調査記録が求められており、境界に関する話合いは書面で残すことが後日のトラブル防止につながるとされています。
日常のあいさつや連絡の取り方にも配慮し、いきなり境界線だけを切り出すのではなく、売却や相続の予定など背景事情を丁寧に伝えることで、協力を得られやすくなります。
また、境界標の設置や移動は自己判断で行わず、専門家を交えたうえで隣地所有者と立ち会い、双方が納得した内容を境界確認書として残すことが望ましい対応です。

安心して不動産売却を進めるためには、相談先と準備事項を整理したうえで専門家に早めに相談することが有効です。
法務局や国土交通省は、所有者不明土地や空き家、低未利用土地に関する相談窓口や制度を設けており、必要に応じて筆界特定制度や各種支援策の活用が検討できます。
一方、法律相談については、法テラスや自治体が実施する相談窓口などを通じて、境界紛争の予防や対応方法について助言を受けることも可能とされています。
境界に関する資料、これまでの経緯、将来の利用予定をあらかじめ整理しておけば、限られた相談時間でも具体的な助言を受けやすくなり、売却方針も決めやすくなります。

まとめ

隣の家との境界があいまいなまま不動産を売却すると、価格の下落や契約後のトラブルにつながるおそれがあります。
売却前に図面や境界標を確認し、必要に応じて測量や境界確認書の取得を進めることで、買主の不安を大きく減らせます。
境界の整理には時間がかかる場合もあるため、売出し時期や契約条件の工夫も重要です。
当社では、境界確認の進め方から売却戦略の立案まで丁寧にサポートいたします。
境界でお悩みの方は、まずはお気軽にご相談ください。