まずは記事の要点を確認！
- 築年数が古い家でも、売却できる可能性は十分にある。売る前に「耐震基準」「再建築不可かどうか」「隣地との境界」を確認する
- 売り方は、そのまま売る・解体して売る・直接買取・買取保証。自己判断で解体せず、まず現状のまま相談する
- 広島市には、老朽化した空き家の解体費を補助する制度がある（条件あり）
広島市に古い家をお持ちの方の中には、「こんなに古い家でも売れるのか」「解体してからでないと売れないのでは」と悩んでいる方も多いのではないでしょうか。
老朽化した家は、建物の状態や立地によって、向いている売り方が変わります。解体は一度行うと元に戻せないため、進め方は慎重に選びたいところです。
この記事では、広島市で老朽化した家を売却する前に確認すること、放置するリスク、売り方、解体費用と補助制度、売却後のトラブル対策まで、順を追って解説していきます。
老朽化した家を売却する前に
確認するポイント3選
通常、木造住宅は税務上の法定耐用年数が22年とされ、築22年を超えると建物の価値は評価されにくくなります。
しかし、土地の価値は築年数に左右されないため、立地がよければ売却のチャンスもあるでしょう。
ここでは、老朽化した家を売却する前に確認しておきたいポイントを3つ紹介します。
① 耐震基準
1981年(昭和56年)6月1日に、建築基準法の耐震基準が大きく変わりました。
旧耐震基準：1981年(昭和56年)5月31日までに建築確認を受けた家
新耐震基準：1981年(昭和56年)6月1日以降に建築確認を受けた家
旧耐震基準の家の場合、次のような影響が出る場合があります。
- 買主が住宅ローンを組むときの審査が厳しくなる
- 買主が住宅ローン控除を使えるかどうかに影響する
建築時期は、建築確認済証で確認可能です。
登記事項証明書の「新築年月日」は、建築確認を受けた日とずれることがあるため、目安として捉えるようにしましょう。
② 再建築不可かどうか
再建築不可：現在の建築基準法を満たしておらず、建物を取り壊したあとに新しい建物を建てられない土地
代表的なのは、接道義務を満たしていない土地です。
接道義務：原則として、幅員4m以上の道路に2m以上接していなければ、建物を建てられないという建築基準法のルール。
再建築不可の土地は、次のようになりやすい特徴があります。
- 新しい建物を建てられないため、買主が限られる
- 住宅ローンの審査が通りにくい場合がある
- 売却額が、通常の土地より大きく下がる傾向がある
解体して更地にしたあとに再建築不可の土地であることが分かると、解体費をかけたうえで、売りにくい土地が残ってしまう恐れがあります。
前面道路の幅や、敷地が道路に接している長さを確認し、判断が難しい場合は、役所の建築指導の窓口や不動産会社に確認しましょう。
③ 隣地との境界
古い家は、昔の取引や相続の中で、隣地との境界が曖昧なまま残っていることがあります。
境界が不明確なまま土地を売ると、買主や隣地の所有者とのトラブルに発展することがあるので注意が必要です。
次の点を確認しておきましょう。
- 敷地の境界に、境界標(杭やプレート)があるか
- 測量図や、隣地の所有者と取り交わした境界確認書があるか
境界が不明確な場合は、売却前に測量が必要になることがあります。測量には時間と費用がかかるため、早めに不動産会社に相談しましょう。
また、不動産会社に相談する前に、手元にある次の書類を集めておくと、話がスムーズに進みます。
- 登記事項証明書
(または権利証・登記識別情報) - 建築確認済証、検査済証
- 測量図、境界確認書
- 固定資産税の納税通知書
上記の書類が見つからない場合や、自分では判断が難しい場合でもご安心ください。
弊社「優良不動産販売」なら現状のまま物件の状態を確認することができます。ぜひお気軽にご相談ください。
老朽化した家を放置するとどうなる？
古い家を売れないままにしておくと、次のようなリスクが高まります。
- 「特定空家」や「管理不全空家」と判断され、市から勧告を受けると、土地の固定資産税の軽減(住宅用地特例)が外れ、税額が数倍になる
- 建物の劣化が進み、売却額が下がったり、買主が見つかりにくくなる
- 倒壊や外壁の落下などで近隣に損害を与えた場合、所有者が責任を問われる
老朽化した家を相続した場合は、建物の状況を確認し、早めの対応が必要です。
そのまま売る？解体して売る？
老朽化した家の売り方
老朽化した家の売り方は、家の状態や立地、費用の負担によって選びます。
ここでは、そのまま売る、解体して売る、直接買取、買取保証の4つを整理します。
| 方法 | 特徴 |
|---|---|
| そのまま 売る |
解体費・リフォーム費は不要 売却額は状態のよい家より低くなりやすい |
| 解体して 売る |
解体費は売主が負担 買主が新築や土地の活用を考えやすい |
| 直接買取 | 解体・修繕・荷物の処分が不要 相場の7〜8割程度で短期間で現金化可能 |
| 買取保証 | 仲介期間は、相場に近い価格を目指せる 売れなければ、約束した金額で買取 (価格は下がりやすい) |
そのまま売る(古家付き土地)：
手間と費用を抑えたい人向け
古い建物をそのまま、「古家付き土地」として売り出す方法です。
- 解体費やリフォーム費がかからない
- 買主は、リフォームして住みたい人や、解体して新築を建てたい人が中心
- 売却額は、状態のよい家より低くなりやすい
売主の費用負担が比較的少ない方法です。
しかし、建物の傷みが激しいと、買主が見つかりにくくなるほか、買主から値引きを求められることも…。
さらに、建物がある状態で売却した場合、あとから不具合が見つかったときに契約不適合責任を追及されることがあります。
解体して更地で売る：
傷みが激しい家、立地がよい土地向け
建物を解体し、更地にして売る方法です。
- 買主が、土地の広さや形を確認でき、新築や土地の活用を考えやすい
- 建物の不具合を理由にしたトラブルを避けやすい
- 解体費を、売却前に売主が負担する
ただし、次の点には注意が必要です。
- 解体費がかかり、売れなかった場合も、費用は戻らない
- 更地にすると、土地の固定資産税の軽減が外れ、税額が上がる場合がある
- 再建築不可の土地は、更地にしても建物を建てられず、売りにくい
建物の傷みが激しい場合や、土地としての需要が高い立地では、更地のほうが買主を見つけやすいことがあります。
直接買取：現状のまま早く手放したい人向け
不動産会社が、家を直接買い取る方法です。買主を探す必要がないため、内覧の対応もありません。
- 売却額は、相場の7〜8割程度
- 短期間で現金化可能
- 荷物の処分、修繕、解体が不要
相場より低くなるのは、不動産会社が買い取ったあとに、リフォームや解体を行って再販売するための費用を見込むためです。
一方で、傷みが激しい家や荷物が残ったままの家など、仲介では売りにくい家でも短期間で手放せる可能性があります。
買取保証：売れるか不安な人向け
一定期間は仲介で売り出し、売れなければ約束した金額で不動産会社が買い取る方法です。
- 仲介期間(基本3か月)は、相場に近い価格での売却を目指せる
- 期間内に売れなければ、約束した金額で買い取ってもらえる
- 3か月を過ぎても、状況に応じて価格の見直しや期間の延長を相談できる
- 買取の場合の金額は、一般的に相場より価格が下がりやすい
老朽化した家は、買主が見つかるまでに時間がかかることがあります。
期限と最低額を決めておくことで、売れ残る不安を減らしながら、仲介で相場に近い価格で売れる可能性もあります。
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解体するか迷ったときの考え方
「解体したほうが売れるのでは」と考える方も多いですが、解体は一度行うと元に戻せません。自己判断で解体する前に、次の順番で確認しましょう。
- まず現状のまま、不動産会社に査定を依頼する
- 再建築不可などの要素がないか確認する
- 解体費と、更地にして見込める売却額を比べる
老朽化した家の解体を検討しやすいのは、次のようなケースです。
- 建物の傷みが激しく、そのままでは買主が見つかりにくい
- 土地の需要が高く、更地のほうが高く売れる見込みがある
- 倒壊や外壁の落下など、近隣への危険がある
弊社「優良不動産販売」では、査定や買取保証のご案内は、宅建士の資格を持つスタッフが担当しています。
直接買取の場合は、仲介手数料もかかりません。
解体費用の目安・補助制度と
売却後のトラブル対策
解体費用の目安
木造住宅の解体費の相場は、国土交通省の資料(2020年)で、1坪あたり3.5万円程度、50坪で175万円程度と紹介されています。
解体費は、建物を壊す工事費のほか、仮設工事費、廃棄物の処理費、付帯工事費などで構成されます。また、次のような場合は、費用が上がりやすくなります。
- 道路が狭く、重機が入りにくい
- 家財道具が家の中に残っている
- ブロック塀、庭木、浄化槽などの撤去が必要
- アスベストの調査や撤去が必要
実際の費用は、建物や道路の状況によって大きく変わります。
まずは現状のまま売却の相談をし、解体が必要かどうかを確認してから、解体の見積もりを取りましょう。
広島市の老朽危険空家等除却補助制度
広島市には、倒壊などの危険がある老朽化した空き家の解体費を、一部補助する制度があります。
- 対象：広島市内の戸建住宅で、老朽化の程度が市の基準以上(市の評価で100点以上)、かつ道路に近接して通行人に危険が及ぶ可能性が高いもの
- 補助額：除却工事費の3分の1などのうち低い額で上限は50万円
道路に近接する家(平屋・2階建てなら、道路まで3m未満)が対象で、すべての老朽化した家が使えるわけではありません。
利用するときの注意点
- 所有者全員の同意が必要
- 補助金の交付が決まる前に、解体工事の契約をしない(契約済みの工事は対象外)
- 件数に限りがある(令和8年度は予定18件程度)
- 申込の前に、広島市の建築指導課への事前予約が必要
受付期間や条件は、年度ごとに変わる場合があります。解体工事の契約をする前に、最新の情報を広島市の公式サイトで確認してください。
契約不適合責任とは
契約不適合責任：売買契約時に伝えていなかった欠陥や不具合が見つかった場合に、売主が負う責任
古い家は、雨漏り、シロアリ、柱や基礎の腐食などが、売却後に見つかることがあります。
買主は、不具合を知った時から1年以内に売主へ通知すれば、修繕や代金の減額などを求められます。
トラブルを防ぐために、売主として備えておきたいことは次のとおりです。
- 把握している不具合は、契約前に買主へ伝える(知っていて伝えなかった場合、責任を免れないことがある)
- インスペクション(建物状況調査)で、建物の状態を確認しておく
- 契約書で、責任の期間や範囲を取り決める
広島市で老朽化した
家の売却に関するFAQ
また、弊社「優良不動産販売」では、全ての物件の売却のご相談を受け付けています。
まとめ
老朽化した家は、確認することと売り方を整理すれば、売却できる可能性は十分にあります。最後に、この記事の要点を振り返っておきましょう。
- 売る前に、「耐震基準」「再建築不可かどうか」「隣地との境界」を確認する
- 老朽化した家の売却方法は、そのまま売る・解体して売る・直接買取・買取保証の4つ
- 自己判断で解体せず、まず現状のまま不動産会社に相談する
- 解体費、広島市の補助制度、契約不適合責任も、売却前に確認しておく
弊社「優良不動産販売」では、広島市を中心に、老朽化した家の売却のご相談を受け付けています。
「解体したほうがよいか迷っている」「売れるかどうか分からない」という段階でも大丈夫です。
強引な営業は行いませんので、まずはお気軽にご相談ください。