- 離婚で家を売る前に、「名義」「住宅ローンの残債」「ペアローン・連帯保証の有無」を確認
- 売るタイミングは、離婚前・離婚後でメリットデメリットがある
- 売却の期限を決めたいときは「買取保証」も選択肢
- 売却代金の分け方は、離婚協議書などの書面に残しておく
離婚が決まった方、離婚を考え始めた方の中には、広島市の持ち家をどうするかで悩んでいる方も多いのではないでしょうか。
離婚に伴う家の売却は、名義やローン、財産分与が絡む ため、通常の売却より整理することが多くなります。
この記事では、離婚で家を売る前に確認すること、売るタイミング、ローンが残っている場合の選択肢、売却方法、売却代金の分け方まで、順を追って解説していきます。
離婚で家を売る前に
確認する3つのこと
最初のステップは、「家の名義」「住宅ローンの残債」「ペアローン・連帯保証の有無」
の確認です。
この3つによって、売却できるかどうか、どの方法を選べるかが変わります。
① 家の名義(単独名義か共有名義か)
まず、登記簿上の名義人を確認します。名義は、法務局で取得できる登記事項証明書 で調べられます。
手元に権利証(登記済証)や登記識別情報の書類があれば、あわせて確認してみましょう。
- 共有名義：名義人全員の同意が必要。片方が反対すれば、売却できない
- 単独名義：名義人が手続きを進める。ただし、財産分与の対象になる場合は、相手との話し合いが必要
共有名義の場合は、持分の割合も確認
例えば、「夫婦で2分の1ずつ」「夫が3分の2、妻が3分の1」など、持分は売却代金の分け方を考えるときの基準の一つになります。
また、実際の分け方は、財産分与の話し合いで決まります。
単独名義でも財産分与の対象になる？
| 区分 | 家の例 |
|---|---|
| 一般的に 財産分与の対象 |
・婚姻中に夫婦で協力して取得した家(片方の名義でも対象) |
| 原則として財産分与の対象外(特有財産) | ・結婚前に購入した家 ・親からの相続・贈与で取得した家 |
| 特有財産だが 一部が対象 |
・結婚後に夫婦の収入やお金でローンを返済してきた ・相続した家を夫婦のお金で リフォームした |
② 住宅ローンの残債
家を売るときは、売却代金でローンを完済し、家に付いている抵当権を抹消するのが基本です。
そのため、金融機関から届くローン残高証明書や返済予定表で、正確な残債を確認
します。
手元に書類がない場合は、金融機関に問い合わせてみましょう。
| アンダーローン | オーバーローン | |
|---|---|---|
| 状態 | 売却額がローン 残債を上回る |
売却額がローン 残債を下回る |
| 売却代金で ローン完済 |
できる | できない （差額分を用意する 必要がある） |
「アンダーローン」と「オーバーローン」のどちらに当てはまるかは、次の計算式で分かります。
売却額 −（売却にかかる諸費用 + ローン残債）
結果がプラスならアンダーローン、マイナスならオーバーローンです。
諸費用には、仲介手数料、印紙税、抵当権抹消の登記費用などが含まれます。
売却額は不動産会社の査定で目安が分かるため、残債とあわせて把握しておきましょう。
③ ペアローン・連帯保証の有無
最後に、ローンの契約形態を確認します。同じ「住宅ローンが残っている」状態でも、契約によって手続きが大きく変わります。
| 契約形態 | 特徴 |
|---|---|
| ペアローン | ・夫婦それぞれが別々にローンを組んでいる契約 ・2本のローンを同時に完済する必要があるため、片方の判断で売却はできない |
| 連帯債務 | ・夫婦で1本のローンを共同で借り、それぞれ返済の責任を負う契約 |
| 連帯保証 | ・一方がローンを借りた人の保証人になっている契約 |
離婚をしても、ローンの契約内容は自動で変わりません。
そのため、離婚後にご自身が住まない場合でも、連帯保証人や連帯債務者のままであれば、返済の責任は残ります。
離婚前に売る?離婚後に売る?
家を売るタイミングに、どちらが正解という決まりはありません。
「売却が終わるまで離婚を待てるか」「離婚後も元配偶者と連絡が取れるか」で判断しましょう。
離婚前に売る場合
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| メリット | ・夫婦で協力できるうちに、やり取りを済ませられる ・売却代金を分けるだけなので財産分与しやすい |
| デメリット | ・売却が終わるまで、離婚を待つ場合がある |
| 向いている ケース |
・売却が終わるまで、離婚を待てる ・離婚後は元配偶者とのやり取りを避けたい |
離婚後に売る場合
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| メリット | ・離婚を先に成立させられる ・売却に時間をかけられる |
| デメリット | ・離婚後に、連絡が取りにくくなる可能性がある ・売却が終わるまでのローン返済や固定資産税の負担でトラブルになりやすい |
| 向いている ケース |
・離婚を急ぎたい ・離婚後も、元配偶者と連絡が取れる ・片方がしばらく家に住み続ける予定がある |
「売れるまで離婚を待てない」ときは
離婚前の売却で気になるのが、「いつ売れるか分からない」という点です。
一般的に、仲介での売却は3〜6か月ほどが目安
とされ、物件の条件によってはさらに長くなることもあります。
「早く離婚したいが、離婚後に連絡を取るのは避けたい」という場合は、売却までの期間を区切る方法を検討してみましょう。
例えば、一定期間は仲介で売り出し、売れなければ不動産会社が買い取る「買取保証
」があります。
仕組みについては、のちほど「離婚で家を売る方法」で解説します。
ローンが残っている・
完済できないときの選択肢
ローンが残っていても、売却代金で完済できれば家の売却は可能です。
完済できるかどうかは、残債と売却額の関係で決まります。ここでは、状況別の売却の進め方を整理しましょう。
アンダーローンの場合
売却額が残債を上回るアンダーローン なら、売却代金でローンを完済できます。
完済して抵当権を抹消したあとに残ったお金が、財産分与の対象です。
オーバーローンの場合
売却額が残債を下回るオーバーローン では、そのままではローンを完済できません。
主な選択肢は以下の通りです。
| 選択肢 | 内容 |
|---|---|
| 自己資金 で補う |
・不足分を貯蓄などの用意した現金で完済する ・離婚後の生活費まで考えて無理のない金額を用意する |
| 住み替え ローン |
・家の残債と新しい家の購入費用を、1本のローンにまとめる ・審査が厳しく金利も高めになりやすい ・新居を購入する人に向いている |
| 任意売却 | ・金融機関の同意を得て、残債が残ったまま売却する ・延滞があると、信用情報に影響する可能性もある |
自己資金で補えない場合でも、すぐに諦める必要はありません。
状況によって選べる方法が変わるため、早めに相談することが大切です。
まず金融機関に確認しておくこと
ローンが残っている場合は、家の売却を進める前に、借り入れ先の金融機関へ確認しておくと安心です。確認しておきたいのは、次の3点です。
- 正確な残債(ローン残高証明書で確認)
- 繰り上げ返済や売却時の完済手続きの方法
- 任意売却やローンの借り換えが可能か
売却の見通しが立っていない状態の相談でも問題ありません。
残債や手続きの流れを早めに把握しておくと、不動産会社に相談するときも、話がスムーズに進みます。
離婚で家を売る方法
（仲介・直接買取・買取保証）
売却方法の違いは、「いくらで売れるか」と「いつ現金化できるか」です。離婚では、売却を急ぎたいか、少しでも高く売りたいかで、選ぶ方法が変わります。
仲介：時間はかかっても高く売りたい人向け
不動産会社が一般の買主を探して売却する方法です。
- 相場に近い価格での売却を目指せる
- 売却までは、3〜6か月が目安
- 売却時期や金額は、事前に確定できない
売却が長引くと、離婚の手続きや引っ越しの予定にも影響します。
そのため、「いつまでに売りたい」という希望がある場合は、期間の見通しを不動産会社に確認しておきましょう。
直接買取：できるだけ早く売りたい人向け
不動産会社が、家を直接買い取る方法です。
- 売却額は、相場の7〜8割程度
- 短期間で現金化可能
- 買主を探す必要がなく、内覧の対応も不要
売却額は仲介より低くなりますが、短期間で現金化できるため、財産分与や新生活の準備を進めやすいです。
買取保証：離婚前に売りたい人向け
一定期間は仲介で売り出し、売れなければ約束した金額で不動産会社が買い取る方法です。
離婚前の売却で心配な「いつ売れるか分からない」という不安を、期限と最低額を決めることで減らせます。
- 仲介期間(基本3か月)は、相場に近い価格での売却を目指せる
- 期間内に売れなければ、事前に約束した金額で買い取ってもらえる
- 3か月を過ぎても、状況に応じて価格の見直しや期間の延長を相談できる
- 買取の場合の金額は、一般的に相場より価格が下がりやすい
売却の時期と最低額が見えるため、離婚の手続きを進める計画も立てやすくなります。
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周囲に知られたくない場合の売り方
離婚に伴う売却では、「近所に知られたくない」という方も少なくありません。
- 直接買取：広告を出さずに進められるため、仲介より周囲に知られにくい
- 個別内覧：購入希望者を、予約制で個別に案内する
居住中の場合、不特定多数が出入りするオープンハウスは基本的に行いません。個別内覧であれば、日程を調整しながら進められます。
ただし、不動産会社が家を訪れることはあるため、完全に知られないようにするのは難しい点は、把握しておきましょう。
弊社「優良不動産販売
」では、査定や買取保証のご案内は、宅建士の資格を持つスタッフが担当しています。
直接買取の場合は、仲介手数料もかかりません。
離婚に伴う売却もお気軽にご相談ください。
売却代金の分け方・
税金・相談先
離婚に伴う家の売却代金は、ローンの完済と諸費用の支払いを済ませたあとの残りを財産分与として分けます。
このとき、あとでトラブルにならないよう書面に残しておきましょう。
売却代金の分け方
財産分与では、夫婦が婚姻中に協力して築いた財産を、原則として2分の1ずつ分けます。
話し合いで、割合を変えることもできます。
- 売却代金から、ローンの残債と諸費用を引く
- 残ったお金を、話し合いで決めた割合で分ける
- 決めた内容は、離婚協議書や公正証書などに残す
売却前に決めておくこと
売却が終わるまでの間にトラブルになりやすいのが、費用や手続きの担当です。売却を始める前に、次の3点を決めておくと安心です。
- いくらを下回る場合は売らないか(最低売却額)
- 不動産会社との連絡窓口を、誰にするか
- 売却が終わるまでの、ローン返済や固定資産税の負担
財産分与の請求には期限がある
離婚後に、家庭裁判所へ財産分与の調停・審判を申し立てられる期間は、離婚したタイミングによって異なります。
- 2026年4月1日以降に離婚した場合
→離婚から5年 - 2026年3月31日以前に離婚した場合
→離婚から2年
離婚後に売却する場合は、期限が過ぎないよう、売却の見通しとあわせて確認しておきましょう。
売却にかかる税金
家を売って利益が出た場合は、譲渡所得税がかかることがあります。
居住用の家であれば、要件を満たすと、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例
が使える場合があります。
売却ではなく、どちらかが住み続けて、財産分与として名義を渡す場合も注意が必要です。
この場合は、名義を渡した側に譲渡所得税がかかることがあります。
いずれも要件が細かいため、税理士や税務署に確認すると安心です。
※この特例を受けるには、財産分与を離婚成立後に行う必要がある。
| 相談先 | 相談できること |
|---|---|
| 弁護士 | 離婚の条件、財産分与で意見が合わないとき |
| 司法書士 | 名義変更などの登記手続き |
| 税理士 | 売却にかかる税金、特例が使えるか |
| 不動産会社 | 査定、売却方法、売却活動 |
広島市内の相談窓口の例
弁護士への相談は、費用や条件が窓口ごとに異なります。広島市内では、次のような窓口があります。
- 法律相談センターひろしま：離婚や相続などの法律相談を、予約制で受け付けています(広島市中区)。
- 広島市市民相談センター：広島市民を対象に、弁護士による法律相談を予約制で行っています。
- 法テラス広島：経済的に困っている方は、法律相談の援助や、弁護士費用の立替制度を利用できる場合があります。
弊社「優良不動産販売」では、税理士・司法書士との無料相談(予約制)もご案内しています。ぜひお気軽にご相談ください。
離婚時の家の売却に関するFAQ
無断で売却を進めると、トラブルになる恐れがあるため、必ず事前に話し合いましょう。
家の価値やローン残債との関係を先に知っておくと、離婚の話し合いも進めやすくなります。
まとめ
離婚で家を売るときは、売却前の確認、タイミング、売却方法の3つを、順番に整理することが大切です。最後に、この記事の要点を振り返っておきましょう。
- 最初に「名義」「ローンの残債」「ペアローン・連帯保証の有無」を確認
- 共有名義は全員の同意が必要。売却額と残債によって売却方法が変わる
- 売却が終わるまで離婚を待てるか、離婚後も連絡が取れるかで選ぶ
- 売却するまでの期限を決めたいときは「買取保証」も有力な選択肢
- 売却代金の分け方は、書面に残しておく
- 財産分与の請求には期限があるため、税金や手続きは、専門家にも確認
弊社「優良不動産販売 」では、広島市を中心に、離婚に伴う家の売却のご相談を受け付けています。
「離婚するか、まだ決まっていない」「売るか迷っている」という段階でも大丈夫です。
他社で売却中のセカンドオピニオンも歓迎
しています。まずはお気軽にご相談ください。