- 雨漏りがあっても売却は可能。ただし「告知義務」は必須で、怠るとトラブルの原因になる
- 修繕してから売るか、現状のまま売るかは、築年数や費用対効果によって判断が分かれる
- 老朽化が進んだ空き家であれば、解体費用の補助金や税金の特別控除が使える場合もある
売却しようとしている家で雨漏りが見つかると、「このまま売却しても大丈夫なのか」「修理しないと売れないのではないか」と不安を感じますよね。
そこで、本記事では、雨漏りした家を売却する際の告知義務から、修繕すべきかどうかの判断基準、売却方法、補助金・控除制度まで解説します。
雨漏りは物理的瑕疵として
告知義務が発生する
雨漏りしている家であっても売却することは可能です。その場合は、法律によって告知義務が発生することを認識しておきましょう。
告知義務とは
不動産の売買契約では、売主が把握している不具合や事情を、購入を判断する前の段階で買主に開示しておく必要があります。
雨漏りのように、住んでみて初めて気づくような欠陥ほど、この開示が重要です。
不動産取引において、雨漏りは建物の「物理的瑕疵」に分類されます。物理的瑕疵とは、建物そのものに存在する欠陥や不具合のことです。
告知義務を怠った場合の責任と対応
告知義務を果たさないまま売却してしまうと、引き渡し後に「契約不適合責任」を問われる可能性があります。
契約不適合責任：引き渡した物件の状態が、契約書や重要事項説明書に記載された内容と食い違っていた場合に、売主が負うことになる責任。
告知しないまま売却し、引き渡し後に雨漏りが再発した場合、対応は段階的に重くなっていきます。
↓
②売却価格の値引き
↓
③契約解除
↓
④実費・引っ越し負担の賠償
契約が解除された場合、買主が支払った印紙代・登記費用・引っ越し費用に加え、再度住まいを探す手間への賠償まで求められることがあります。
売却に影響がでることを恐れて告知義務を守らないと、結果的にこれだけの負担につながってしまいます。
修繕済みでも、過去の事実は告知が必要
瑕疵部分の修繕が完了していたとしても、過去に雨漏りが発生していたという事実を告知しなければなりません。
むしろ、修繕内容や時期を正直に伝えたほうが、買主からの信頼につながり、売却後のトラブル防止にも役立ちます。
カビやシロアリなどの二次被害も告知の対象
雨漏りが引き起こす問題は、雨漏りそのものにとどまりません。湿気によるカビの発生や、シロアリ被害といった二次被害も、物理的瑕疵として告知が求められます。
雨漏り箇所だけでなく、周辺の柱や床下の状態まで確認したうえで、把握している情報は漏れなく伝えることが大切です。
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修繕か現状のまま売却か｜
状況に合わせた判断軸
雨漏りが見つかったとき、次に悩むのが「修繕してから売るべきか、そのまま売るべきか」という判断です。ここでは、判断材料となる3つの視点を整理します。
判断のポイントは
「築年数」「被害の範囲」「費用対効果」
修繕の要否は、感覚で決めるものではありません。以下の視点から総合的に判断することが大切です。
| 判断基準 | 修繕を検討 | 現状のまま 売却を検討 |
|---|---|---|
| 築年数 | 比較的築年数が浅く 劣化が雨漏り 箇所に限定 |
老朽化が進み、 雨漏り以外にも 不具合が多い |
| 被害範囲 | 軽微な修理で 改善が見込める |
躯体の腐食など 被害が広範囲 |
| 費用対効果 | 修繕費用が想定の 売却価格の上昇分で 賄える |
修繕費用が想定の 売却価格を上回る |
なお、判断が難しい場合は、無理に自己判断せず、不動産会社へ早めに相談することをおすすめします。
建物状況調査（インスペクション）
という選択肢
修繕するかどうかの判断材料として、建物状況調査（インスペクション）の活用も有効です。
インスペクション：国の登録を受けた講習を修了した建築士（既存住宅状況調査技術者）が、構造上重要な部分に加えて、「雨水の浸入を防止する部分」を目視や計測によって調査すること。
屋根や外壁、開口部まわりの防水性能もあわせて確認できるため、雨漏りの原因や範囲を客観的に把握したい場合に適した制度といえます。
- 調査主体：売主・買主どちらでも依頼可能。ただし買主が依頼する場合は、売主の同意が必要
- 所要時間：1〜3時間程度
- 費用の目安：6万円程度〜（物件の規模や調査実施者によって変動）
- 注意点：すべての瑕疵がないことを保証するものではない
調査結果を買主にあらかじめ開示しておけば、修繕範囲や金額についても、第三者の評価に基づいて説明できるようになります。
気になる場合は仲介を依頼する不動産会社に相談してみるとよいでしょう。
参考：国土交通省「建物状況調査（インスペクション）活用の手引き」
雨漏りしている家を
売却する4つの方法
修繕するか現状のまま売るかを判断したら、次は「誰に、どのように売るか」を検討する段階です。雨漏りがある家の売却方法は、主に次の4つに分けられます。
①修繕して仲介（買主：一般個人）
- メリット：買主の不安を軽減しやすく、相場に近い価格を狙える
- デメリット：修繕費用がかかる
②現状のまま仲介（買主：一般個人）
- メリット：修繕費用がかからない
- デメリット：買主から敬遠されやすく、価格交渉が入りやすい
③更地にして売却（買主：一般個人・法人）
- メリット：建物の不具合を気にせず売却できる
- デメリット：解体費用がかかり、固定資産税の負担が増える場合がある
なお、相続した空き家を解体する場合は、いくつか注意点があります。
- 補助金の申請には、原則として相続登記が完了していることが前提
- 相続人が複数いる場合は、共有者全員の同意が必要
④直接買取（買主：不動産会社）
- メリット：現状のまま、短期間で現金化できる
- デメリット：価格は相場の7〜8割程度になりやすい
弊社「優良不動産販売」では、直接買取であれば仲介手数料はいただきません。
また、「買取保証」という一定期間は仲介で売却活動を行い、期限内に売れなければあらかじめ約束した金額で買い取る仕組みもご案内しています。まずはお気軽にご相談ください。
買取保証について
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 仲介期間 | 基本的に3か月。 状況に応じて価格や延長の相談可能 |
| 買取価格 | あらかじめ提示した金額で確定 |
| 向いてる人 |
住み替えの決済計画が決まっている方 二重ローンを避けたい方 雨漏りなどで仲介売却に不安がある方 |
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雨漏りがある家を
売却する際のFAQ
まとめ
雨漏りがある家の売却について、ここまでの内容を振り返っておきましょう。
- 雨漏りがあっても売却は可能だが、告知義務は果たさなければならない
- 修繕するかどうかは、築年数・被害の範囲・費用対効果から判断する
- 老朽化が進んだ空き家であれば、解体費用の補助制度が使える場合もある
- 迷ったときは自己判断せず、早めに専門家へ相談する
雨漏りという不具合を前にすると、「売れるのだろうか」「損をするのではないか」と不安になるのは自然なことです。
しかし、告知義務を正しく果たし、状況に合った売却方法を選べば、無理のない形で手放すことができます。
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